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相続で不動産を取得した人は、法務局で所有者の名義変更を行います。

相続登記はこれまで任意でしたが、令和６年４月からは義務となり、定められた期間内に手続きしないと罰則が適用されるので注意してください。

本記事では、相続登記義務化の内容と相続登記の流れ、そして手続きする際の注意点について解説します。

相続登記義務の概要

令和６年（２０２４年）４月１日から、相続や遺言によって不動産を取得した相続人等は、所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

相続登記を期限までに行わないと罰則の対象となり、正当な理由なく相続登記義務に違反した場合、行政上のペナルティとして１０万円以下の過料が科されます。

相続登記が義務化になった主な理由としては、「所有者不明土地」が全国で増加していることが挙げられます。

管理されていない不動産は、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業の阻害などの問題を引き起こす恐れがありますが、登記簿で現在の所有者を見つけられないと不動産の管理方法を指摘できないことから、所有者不明土地のトラブルは解決するのが困難です。

不動産の登記名義は所有者が変わった都度変更しなければいけませんが、登記手続きには労力や費用が伴うことから、相続で不動産を取得しても名義変更せずに放置されるケースが散見されています。

そのため、国はこれまで任意だった相続登記を義務にすることを決定し、義務違反者には罰則が適用されるよう法整備を行いました。

相続人申告登記制度も令和６年４月１日からスタート

相続人申告登記制度は、申請義務を履行したものとみなす制度です。

相続登記は不動産を引き継ぐ人が決まっていないと行えませんので、期限までに相続登記が間に合わない場合には、相続人申告登記制度を利用して相続登記義務を履行したとみなされる必要があります。

相続人申告登記は、相続登記の申請義務の履行期間内（３年以内）に行うことが求められますので、遺産分割が完了しない場合でも、法務局で一定の手続きをしなければなりません。

相続人申告登記が完了すると、登記簿で相続人の氏名・住所を確認できますので、遺産分割が完了していなくても、所有者の関係者と連絡が取れるようになります。

ただし、相続人申告登記は所有者となったことを公にするものではありませんし、遺産分割協議が完了しましたら、別途相続登記を行わなければいけないので注意してください。

相続登記の義務化対象範囲

相続登記の義務化対象となるのは、相続や遺贈により取得したことを知った不動産（土地・建物）です。

相続登記義務が課されるのは不動産を取得した方であり、不動産を取得していない相続人に相続登記の義務はありません。

遺産分割が完了していない場合でも、相続発生してから３年を経過するタイミングで相続人申告登記を要しますし、遺産分割協議が成立したことで不動産を取得することになった相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に相続登記をすることが求められます。

また、相続登記義務化のスタートは令和６年４月１日からですが、令和６年３月３１日以前に相続した不動産のうち、相続登記がされていないものも義務化の対象です。

令和６年３月３１日以前に相続し、相続登記を行っていない不動産の相続登記の期限は令和９年３月３１日までとなっていますので、不動産を亡くなった人名義のまま残しておくことはできなくなりました。

これらの相続登記義務の対象となっているケースで手続きを怠った場合、罰則の対象になりますので注意してください。

相続登記義務違反で過料が科されるときの流れ

不動産の所有権を取得することを知った日から３年以内に相続登記の申請をしなかった場合、登記官（法務局で働く職員）から義務違反者に対し、相続登記を行うよう催告書が送付されます。

催告書の期日までに手続きを完了すればペナルティは受けませんが、催告書に記載された期限内に登記が行われないときは、登記官は裁判所に対してその申請義務違反を通知し、裁判所が過料を科すか判断します。

裁判所が催告を受けた相続人からの説明で、登記申請を行わないことにつき「正当な理由」があると認められた場合、過料は科されません。

「正当な理由」とは、相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなどがあります。

相続登記を忘れていたことは正当な理由には当たりませんので、一般のご家庭においては相続が発生してから３年以内に登記手続きを行うことになります。

相続発生時における不動産名義変更の手続き方法

相続財産に不動産がある場合における、登記手続きのしかたをご紹介します。

相続登記手続きの流れ

相続財産に不動産がある場合には相続登記義務が生じますが、相続人が亡くなった人の不動産を把握していないと相続登記はできませんので、相続が発生した際は亡くなった人の財産を漏れなく調べてください。

すべての相続財産を把握できましたら、相続人間で亡くなった人の相続財産の配分を決めます。

民法では、亡くなった人との続柄に応じて法定相続分が定められていますが、相続人全員が合意していれば、相続財産をどのように分けたとしても問題ありません。

相続登記を申請する際は、申請書と一緒に被相続人の戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書などの書類を添付して提出することになります。

相続登記申請書の提出先は不動産の所在地を管轄する法務局ですので、不動産が全国各地に存在するときは、管轄の法務局ごとに申請手続きを行わなければいけません。

また、相続登記を行う際には、対象不動産の固定資産評価額に一定の税率を乗じた額を登録免許税として納めることになります。

登録免許税の税率は、相続や贈与、売買などの登記手続きを行う原因によって異なり、相続で不動産を取得した際に適用される登録免許税の税率は0.4％です。

相続人申告登記手続きの流れ

相続人申告登記は、法務局に対象不動産を特定した上で、所有権の登記名義人について相続が開始した旨と、申出者が相続人である旨を伝える必要があります。

申出を受けた登記官は、所要の審査をした上で申出をした相続人の氏名・住所等を職権で登記に付記します。
相続登記では手続き時に登録免許税が発生しますが、相続人申告登記に登録免許税はかかりません。
（遺産分割協議完了後に行う相続登記において、登録免許税を納めることになります。）

相続人申告登記を申出するときは、申出者である相続人自身が不動産所有者である被相続人の相続人であることが確認できる書類として、相続人の戸籍謄本等を提出することになります。

相続人申告登記の申出をした相続人のみが相続登記の義務を履行したものとみなされるため、相続人全員が義務を履行したとみなされるためには、全員が手続きしなければなりません。

ただし、他の相続人の分も含めた代理申出も認められていますので、複数の相続人が連名で申出書を作成し、提出することも可能です。

不動産の相続登記手続きは早めに準備するのが大切

相続登記が義務化されたことで、亡くなった方が不動産を所有していた場合には、どの家庭も相続登記をやらなければならなくなりました。

相続登記には戸籍謄本など用意すべき書類が多く、手続きをすると思い立ったその日に相続登記を完了させることは難しいです。

相続人自身が相続登記や相続人申告登記手続きを行うことも可能ですが、法務局の窓口は日中にしか開いていませんし、相続した不動産の数だけ登記手続きを要します。

相続人が多い家庭については戸籍謄本など集めるべき書類も膨大になりますし、書類不備があれば相続登記は行えませんので、手続き面で不安がある方は専門家に依頼することをご検討ください。

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