相続税の節税効果が高い小規模宅地等の特例制度を活用するための条件

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相続税の節税効果が高い小規模宅地等の特例制度を活用するための条件

「小規模宅地等の特例」は、土地の相続税評価額を最大８０％減額することができる特例制度です。

しかし、適用するためには土地だけでなく、土地を相続する人に対する要件をクリアする必要がありますので、今回は小規模宅地等の特例の適用要件と、特例を活用する際のポイントについて解説します。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例は、相続開始直前において、被相続人等の事業用または居住用に供されていた宅地等を相続した際に適用できる相続税の特例です。

「被相続人等」には、亡くなった人（被相続人）だけでなく、被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族も含まれ、要件を満たした宅地等は被相続人等が利用していた区分に応じて、相続税評価額を減額することができます。

複数の土地が要件を満たしている場合には、それぞれの土地に対し特例を適用することができますが、小規模宅地等の特例には限度面積が定められています。

そのため、特例を適用できる土地の面積が上限を超えるときは、より高い節税効果を得られる土地から適用するのがポイントです。

小規模宅地等の特例の種類

小規模宅地等の特例は、相続開始前の土地の利用状況に応じて４種類に区分されます。

特例の要件は利用区分ごとに違いますし、相続税評価額の減額割合や、特例を適用できる限度面積も異なります。

＜利用区分ごとの減額割合・限度面積＞

利用区分	減額割合	限度面積
特定居住用宅地等	８０％	３３０㎡
特定事業用宅地等	８０％	４００㎡
特定同族会社事業用宅地等	８０％	４００㎡
貸付事業用宅地等	５０％	２００㎡

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等は、相続開始直前において、被相続人等の居住用に供されていた宅地等に対して適用する制度です。

相続税評価額の減額割合は８０％、限度面積は３３０㎡（約１００坪）と高い節税効果が期待でき、特例の対象となるのは自宅の敷地ですので、比較的要件を満たしやすいのも特徴です。

特定居住用宅地等の適用要件は、特例対象地の取得者によって異なり、被相続人の配偶者が自宅の敷地を相続したときは、それだけで特定居住用宅地等の要件が満たされます。

被相続人と同居親族が相続した場合、取得者が相続税の申告期限まで土地を所有するだけでなく、自宅に引き続き居住している必要があります。

相続時点で同居人が特例要件を満たしていても、申告期限前に転居したり、売却してしまうと適用対象外になるので注意してください。

別居親族は基本的に特定居住用宅地等を適用することはできませんが、被相続人が一人で自宅に住んでいたケースにおいては、適用できる可能性があります。

特定事業用宅地等

特定事業用宅地等は、相続開始直前において被相続人等の事業用に供されていた宅地等に対して適用できる制度です。

「事業用」は、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業を除く事業をいい、不動産貸付業等に該当する宅地等については、「貸付事業用宅地等」の適否判定を行うことになります。

減額割合は８０％、限度面積は４００㎡と、小規模宅地等の特例の中でも特に高い節税効果が期待できます。
適用要件としては「事業承継要件」と「保有継続要件」があり、それぞれの要件をクリアしなければなりません。

事業承継要件は、相続税の申告期限までに特例対象地の上で営まれていた被相続人の事業を引き継ぎ、かつ、申告期限までその事業を営んでいることを求めるものです。

保有継続要件は、特例対象地を取得した相続人が、相続税の申告期限まで保有することを求める要件です。

また、相続開始前３年以内に新たに事業用に供された宅地等については、特例が適用できない可能性があるため、基本的には継続的に事業用の敷地として利用していた土地に対して適用することになります。

特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社事業用宅地等は、相続開始直前から相続税の申告期限まで一定の法人の事業用に供されていた宅地等に対して適用できる制度です。

「一定の法人」は、相続開始直前において被相続人および、被相続人の親族等が法人の発行済株式の総数または出資の総額の５０％超を有している場合の法人をいい、「事業用」には不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業は含まれません。

減額割合は８０％、限度面積は４００㎡と特定事業用宅地等と同じ節税効果があり、適用するためには「法人役員要件」と「保有継続要件」をクリアしなければなりません。

法人役員要件は、相続税の申告期限において法人の役員であること、保有継続要件は、評価対象地を取得した相続人が相続税の申告期限まで評価対象地を有していることを求めるものです。

同族会社を営んでいる場合に適用する制度なので、対象となる状況は限られますが、要件をクリアできるケースでは積極的に活用を検討したい制度です。

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等は、相続開始直前において被相続人等が不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業として供していた宅地等に対して適用できる制度です。

減額割合は５０％、限度面積は２００㎡と、小規模宅地等の特例の中では節税効果が薄い制度ですが、特例要件をクリアしやすいため、節税目的で活用することも選択肢になります。

適用要件は「事業承継要件」と「保有継続要件」があり、それぞれの要件をクリアしなければなりません。
事業承継要件は、被相続人の貸付事業等を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその事業を営んでいることを要件とします。

保有継続要件は、特例対象地を取得した相続人が相続税の申告期限まで保有していることを求めるものです。
また、相続開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等については、原則適用対象外となるため、適用するためには事前準備を要します。

小規模宅地等の特例を適用する際のポイント

小規模宅地等の特例には限度面積がありますので、複数の土地が要件を満たす場合には、節税効果が高い土地から順番に適用することになります。

限度面積は利用区分ごとに定められていますが、複数の利用区分に対して適用する際は、下記の計算式で限度面積を求めることになります。

限度面積の計算は、貸付事業用宅地等を適用するか否かで変わるため、適用要件を満たす土地が多数ある場合には適用する土地選びも重要です。

＜貸付事業用宅地等を適用しないケース＞

小規模宅地等の特例の利用区分	限度面積の計算式
①特定居住用宅地等 ②特定事業用宅地等 ③特定同族会社事業用宅地等	①≦３３０㎡（②＋③）≦４００㎡ ※最大７３０㎡まで適用可能

＜貸付事業用宅地等を適用するケース＞

小規模宅地等の特例の利用区分	限度面積の計算式
①特定居住用宅地等 ②特定事業用宅地等 ③特定同族会社事業用宅地等 ④貸付事業用宅地等	①×２００/３３０＋（②＋③）×２００÷４００＋④≦２００㎡