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不動産の売却は譲渡所得の課税対象となりますが、売却したのが相続で空き家となった実家であれば、「空き家特例」の適用で売却利益3,000万円まで無税になります。

本記事では空き家特例の概要と、特例を適用する際の注意点について解説します。

不動産を売却した際に課される「譲渡所得税」とは

譲渡所得税は、不動産を売却した際に発生した利益に対して課される税金です。

不動産の売却利益は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた額をいい、取得費は売却不動産の購入金額です。

相続で売却不動産を取得した方は、先代の購入金額をそのまま引き継ぐことになります。

購入金額等が収入金額よりも大きければ利益は発生しないため、不動産の売却に対して譲渡所得税は課されません。

先祖代々承継している土地については取得費が不明ですが、その際には売却金額の５％を概算取得費として計上することができます。

ただ概算取得費を用いる場合、ほとんどのケースで計算上の利益が算出されますので、不動産売却時に譲渡所得税を支払わなければなりません。

被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例の概要

相続により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した場合には、最高3,000万円までの利益が無税になる、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（通称：空き家特例）を適用することができます。

空き家特例は相続した不動産を対象とする制度なので、所有者が購入した不動産に適用することはできません。

また相続してから一定期間内に売却する必要がありますので、特例を適用する際は売却するタイミングも重要です。

「空き家特例」の適用要件

譲渡所得の空き家特例は、売却する不動産の種類によって適用要件が変わります。

特例対象となる不動産の種類

空き家特例は、土地と建物をセット（または建物のみ）で売却する場合と、建物を取り壊して更地で売却する場合で適用要件が異なります。

土地建物をセットで売却する際は、相続開始直前において被相続人の居住用として利用していた不動産のうち、次の要件をすべて満たしている必要があります。

建物を取り壊して更地として売却するときは、土地が相続開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地として利用されていたことが要件です。

不動産の売却時期等の要件

空き家特例を適用する場合には、以下の要件をすべて満たしている必要があります。

＜空き家特例の適用要件＞

※いずれかの要件を満たしていること

令和５年度税制改正による変更事項

空き家特例は、平成２８年４月１日から令和５年１２月３１日までに売却した不動産を対象とした制度でしたが、令和５年度税制改正により適用要件の変更と、適用期間が令和９年１２月３１日まで延長されることが決定しました。

適用要件の緩和

土地建物をセットで売却する場合、空き家特例を適用するためには、売却時点までに建物が耐震基準に適合している必要があります。

しかし令和５年度税制改正により、被相続人居住用家屋が売却時から売却した翌年２月１５日までに建物が耐震基準に適合すれば、特例を適用できるようになります。

建物を取り壊して売却する場合においては、売却時点までに取り壊しが完了していることが要件でしたが、取壊期限は売却した年の翌年２月１５日まで延長されます。

適用要件の緩和は、令和６年１月１日以後に売却した不動産が対象ですので、令和５年中に売却した不動産は、従来の適用要件で判定することになるのでご注意ください。

相続人が複数人いる場合の特別控除額の減額

令和５年までは、３人以上の相続人が空き家を相続して売却した場合でも、各人が3,000万円の特別控除額を適用することができます。

しかし、令和６年１月１日以後に空き家特例を適用する場合において、空き家特例の対象不動産を取得した相続人が３人以上いるときは、各人が適用できる特別控除額が 2,000万円までとなります。

令和６年以降は、相続した人数によっては特別控除額が少なくなるため、一人当たりの譲渡所得の額が2,000万円を超えるときは計算誤りに気をつけてください。

譲渡所得の空き家特例を適用する際の注意点

空き家特例の適用要件を満たせば、売却利益3,000万円まで非課税になりますが、適用する際の注意事項もあるのでご確認ください。

特例を適用するためには申告手続きが必要

譲渡所得の空き家特例は、特例を適用する旨の申告書を提出してはじめて適用したことになります。

適用要件を満たしていたとしても、申告手続きを行っていなければ適用は認められないため、期限までに申告書および必要書類を揃えて提出してください。

申告する時期は、不動産を売却した翌年２月１６日から３月１５日までの１か月間で、複数人の相続人が特例を適用する場合、各人がそれぞれ申告書を作成することになります。

申告書の提出先は、納税者が住んでいる場所を管轄する税務署ですので、相続人ごとで提出先が違うこともあります。

空き家特例の適用要件は厳格

空き家特例は、亡くなった人が住んでいた不動産が空き家となった場合に適用できる特例なので、相続開始時点で同居親族がいた場合は適用することができません。

昭和５６年５月３１日以前に建築した建物を対象としているため、築年数が浅い物件には適用できませんし、マンションは建築年数にかかわらず適用対象外です。

建物付きで売却する際は、建物の耐震リフォームが必要になる可能性が高いため、空き家特例を適用しやすくするために、相続した後に建物を取り壊し、更地として売却するのも選択肢です。

なお、相続から売却までの間に事業用・貸付用・居住用として利用した場合、特例の適用対象外となるので注意してください。

譲渡所得の取得費加算と併用適用はできない

不動産を相続するために相続税を支払った場合、その相続税の額を譲渡所得の取得費に計上できる「取得費加算の特例」も存在しますが、空き家特例との併用適用はできません。

空き家特例は売却利益3,000万円まで控除できるため、ほとんどのケースでは空き家特例を適用した方が節税になります。

ただし、不動産を取得するのに3,000万円以上の相続税を支払っているときは、取得費加算の特例を適用した方が節税になることもありますので、申告する人が有利となる特例制度を選択してください。

まとめ

空き家特例は相続してから３年以内に売却していることが条件となっているため、事前準備が大切です。

建物の取壊時期も関係しますし、相続以後に居住用等の用途に使ってしまうと特例を適用できなくなります。

空き家特例を適用できなかった場合の税金リスクは重いので、相続した不動産を売却する場合には税理士に相談し、譲渡所得の有無と空き家特例の適否について確認してください。

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